鲍威尔: 美国楼市泡沫期结束（日本90年代房价暴跌有哪些征兆）

本文目录

• 日本90年代房价暴跌有哪些征兆
• 美国楼市“疯涨”经济复苏依旧艰难
• 美国向中国发起的贸易战会对百姓有什么生活影响呢
• 鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化

日本90年代房价暴跌有哪些征兆

90年代日本房价暴跌主要征兆是宽松的货币政策、银行利率下调、超低利率发放贷款、全民买房、摇号买房、地价飙升等等。

90年代日本房价暴跌问题，对当前正处于中美贸易争端环境下，各地楼市疯长的现实来说，值得大家冷静下来好好思考下，看看过去走过的路，分析未来楼市何去何从。因为，日本楼市的暴涨暴跌，并不单纯是日本国内的问题，其后是复杂的国际冲突背景。主要征兆表现如下：

1、日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。

2、连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。

3、降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

4、相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。 来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

5、1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。

6、热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

7、银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

8、1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。

扩展知识：

房价暴跌后的危机

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。

自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。

从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。

美国楼市“疯涨”经济复苏依旧艰难

受新冠疫情影响，美国经济复苏艰难。但有媒体发现，美国房地产市场却跑到了整体经济前面。美国商务部在9月24日发布的数据显示，2020年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8%，大幅好于预期的降幅1.2%，总量至101.1万户，创2006年9月以来的14年新高。

政策放水，投资转向

自6月起，此前一直低迷的房地产市场突然爆发。全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，今年8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户，刷新2006年12月以来新高。

经济衰退的背景下，美国房地产市场为何如此反常？英国路透社分析指出，一方面，大流行引发了人口向低密度地区的迁徙，房产市场相对供不应求；另一方面，在创纪录的低抵押贷款率刺激下，美国民众的购房意愿显著提升。

过去两个月，美国房贷利率一直保持在3%以下。美国住宅贷款抵押机构房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%，为 历史 第二低水平；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

在政策刺激政策下，不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好。数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

美国房地产数据公司Attom Data Solutions首席产品官托德·塔塔（Todd Teta）表示，“对全美的单身人士来说，平均工资负担得起购房的人越来越少。”尽管美国失业率高企和经济疲软，但在低抵押贷款利率和其他因素的影响下，许多购房者纷纷加入供不应求的房产市场。“结果是房价上涨已经超过了工资对人们的影响。”

分析师普遍认为，新冠疫情可能造成的经济冲击，以及美国将暴发第二波疫情的迹象，让市场出现恐慌情绪。相对与股市，中产阶层更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式。

房价高企，贫富分化

就在买家源源不断涌入之际，考虑到疫情二次暴发等诸多不确定性因素，不少卖家也表现出明显的惜售情绪。供需错位下，美国房价高企。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元，同比增长11.4%，同比连涨102个月。值得注意的是，上述成屋销售中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

CNBC在24日的文章中提到，有限的待售房屋带来激烈竞争，导致房价飙升。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）也承认：“当前买家的竞争十分激烈，新房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。”

今年3月，46岁的布兰迪·吉（Brandi Gee）被解雇。失去了工作和出租屋，她和儿子在佐治亚州的一家酒店住了近三个月。最近几周，她一边面试一边拜托房产经纪人帮忙找房，但都没有结果。“我很担心我们最终会睡在大街上。不知道我是否会安然无恙。”吉说道。

布兰迪·吉工作的餐饮业是受疫情影响裁员最严重的行业之一。麦肯锡4月初的分析显示，受疫情影响的工作岗位中，86%的年薪低于4万美金，其中以兼职工作较为常见。根据美国人口普查局最新调查，年收入低于35000美元的租房家庭中，有42％的人甚至对9月份房租的支付能力表示轻微或完全没有信心。

据《华尔街日报》报道，全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%，美国南部地区这一比例增长了63.1%。房地产数据数据库Attom Data Solutions的数据显示，美国90%的住房市场中，房价上涨目前已经超过人们工资上涨幅度。

风险叠加，复苏艰难

美国楼市近期异常繁荣背后，风险也在不断叠加。《商业内幕》网站援引牛津经济研究所的研究员南希·范登·霍顿（Nancy Vanden Houten）的话指出，“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持，但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险，预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

美国劳工部日前公布数据显示，8月美国非农部门新增就业人数为137万人，低于市场预期，也不及7月修订后水平。当月美国失业率从7月的10.2%降至8.4%，显示在经济缓慢复苏下就业市场有所改善，但仍不及疫情前水平。与此同时，美国8月消费者信心指数继续下滑，从7月的91.7降至84.8，跌至逾六年低点。

有分析认为，虽然美国政府和美联储出台前所未有的超大规模纾困措施，巨量资金被注入市场。由于家庭对就业市场和收入感到担忧，日常消费动力严重不足，许多优惠政策都成为富人手中的资本工具，这令外界对美国经济从新冠衰退中复苏的可持续性产生怀疑。

据美国经济分析局（U.S. Bureau of Economic Analysis）统计，从4月至6月，美国第二季度的实际GDP较前一季度下跌32.9%。这是自1947年以来美国GDP单季度最大降幅，也意味着美国经济产出因为新冠疫情已经损失了超过1万亿美元。美联储主席鲍威尔表示，美国经济复苏前景“高度不确定”，疫情可能较预计持续时间更久，给经济复苏带来新的挑战。

美国全国商业经济协会此前发布的半年度经济政策调查结果显示，三分之二受访经济学家认为美国经济仍处于衰退之中，近80%认为美国经济出现“双底”衰退的概率至少为25%。国际货币基金组织、世界银行和美联储分别预计今年美国经济会萎缩8%、6.1%和6.5%。（海外网 张敏 王法治）

美国向中国发起的贸易战会对百姓有什么生活影响呢

【美国发起贸易战会如何影响中国？】特朗普当选美国总统后，市场对中美爆发贸易战的担忧挥之不去。野村认为，表面上看，这和1980年代美日贸易冲突类似，但不同的是，跨国企业为中国对美出口的主要力量，如果贸易战爆发，首先受到冲击的将是它们。

野村分析师Wendy Liu以及Erin Zhang在报告中称，日本经济经历战后30年的恢复期之后，1972年成为世界第二大经济体。在1970年代以及1980年代初，日本对美国的贸易顺差不断攀升。

在这期间，美国消费者因为日本进口品的增加而享受更高质量的产品，但是日本企业对美国部分行业市场份额的蚕食，也带来了美国工人失业等问题。在1980年代初美国经济下滑时，这种情况就显得尤为严重。

野村报告还称，在1980年代美日爆发贸易冲突之后，不少日本企业为绕开美国的进口限制，就在美国修建工厂，令日本对美投资大幅飙升。

阅读原文：日本经验：美国发起贸易战会如何影响中国？

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【美国楼市泡沫将破?曼哈顿租金4年来首次全线下跌】2月份，纽约曼哈顿区租金全线下跌，为2012年来首次。近年来美国房地产市场持续表现十分强劲，而美联储货币政策趋紧或将给美国地产市场带来较大冲击。

地产公司Douglas Elliman的数据显示，2月曼哈顿区新租出的公寓数量为3634套，比上月下降了28％。另外，各类型公寓月租金中位数下跌0.9％至3350美元。

租金下跌的背后，是租赁市场供需关系发生了变化。在供应端，2月底，曼哈顿区出租的公寓总量为6,872套，比上年同期增长了近12％；在需求端，曼哈顿地区寻求更小、更便宜的公寓的年轻求职者，等来了新公寓的建成。

曼哈顿租金的下跌也许只是美国房地产市场的缩影，今后美联储的货币收紧政策或将给繁荣的地产市场带来更大冲击。

阅读原文：美国楼市泡沫将破?曼哈顿租金4年来首次全线下跌

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【OPPO11亿赞助印度板球国家队】印度今天已经成为了国产手机厂商相互竞争的第二战场，因为在这一市场，除了占比将近三成的三星之外，前五名中有四家是国产手机厂商，包括Vivo、小米、联想和OPPO。这些国产厂商在当地的市场份额都在10%左右，所以谁能够更快拉开差距，将有望在印度获得更好的成长预期。

身为全球第四大智能手机厂商，OPPO对印度的投入一点也不少，例如去年年底的时候，OPPO宣布投资2.16亿美元在印度大诺伊达地区建设1000亩的新工业区，用于完善在当地的生产链。近日，OPPO还宣布拿下了印度板球队球衣赞助，要知道在印度板球几乎被称之为“国球”，当地一年打过4次板球的人数占比高达62%，全国85%的人口关注板球，《福布斯》杂志则将印度板球联赛列为全球最热门的联赛。

据称，OPPO此次赞助可是一笔大买卖，周二协议已经签订，最终OPPO亿以1.5亿美元（约合人民币约10.3亿）拿下了5年的赞助权，从2017年的4月1日到2022年的3月31日。印度板球总会BCCI表示，这一数字超过了此前的最高合约，创下新纪录。按照协议，从4月1日开始，印度板球男子、女子以及青年队的装备和球衫上将出现OPPO品牌标志。

鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化

美国的楼市行情会因此而降温，很多地方的楼盘也会因此而降价。

从某种程度上来说，当全球范围内出现一定的通货膨胀的现象之后，这个现象不仅会导致很多人的生活必需品的价格上涨，同时也会导致很多国家和地区的楼盘价格上涨。但是之前，因为美国存在严重的通货膨胀，所以美国的很多地方的楼盘价格已经暴涨了30%以上，这个情况也导致了年轻人越来越买不起房子。当美联储开始选择主动加息的时候，美国当地的房地产市场也因此而出现了暴跌行情，很多地方的楼盘价值相应缩水。

这个事情是怎么回事？

这是关于美联储加息对房地产市场的影响的新闻，在美联储加息的时候，美联储的鲍威尔表示房地产市场需要经历调整，所以加息行为会遏制房地产市场无序发展。在此之后，美国当地的房地产行情会变得越来越差，这地方的房价甚至会在短时间内贬值50%。

美国的楼市行情会变得越来越差。

你可以尝试这样理解，因为美联储的消息称为会主动控制通货膨胀，所以这个方式一定会导致美国的楼市行情相应缩水，同时也会将为人们炒作房地产行情的信心。对于那些炒房客来说，炒房客会因此而出现不同程度的亏损。但对于普通购房者来说，楼市降温的现象反而会有利于普通购房者的购房行为。

最后，虽然美联储的加息行为并不是为了针对美国的房地产市场，但因为房地产市场本身会有相应的炒作成分，所以当地的楼市行情确实非常火爆，这也意味着当地的楼市行情需要通过不同的方式来主动降温，同时也需要避免当地的高房价现象重新出现。